Le propriétaire dispose de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de 2 mois si des dégradations ont été constatées. Ce délai commence à courir à compter de la remise effective des clés – pas de la fin du bail, pas de la signature de l’état des lieux, mais du moment où vous rendez physiquement les clés. Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, le délai de deux mois s’appliquait dans tous les cas ; c’est cette réforme qui a introduit le délai d’un mois pour les sorties sans dégradation (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Ce qui détermine votre délai : la conformité de l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est le document qui fait basculer votre situation vers l’un ou l’autre délai. Si l’état du logement à la sortie correspond à celui décrit lors de l’entrée – en tenant compte de l’usure normale liée au temps -, le propriétaire dispose d’un mois. Dès qu’une dégradation y est mentionnée, le compteur passe à deux mois.
Le point de départ du délai mérite attention. Si la date de remise des clés est ambiguë – remise par boîte aux lettres, envoi postal, intermédiaire non mandaté -, cette incertitude peut alimenter un litige sur le début du délai. Conservez une preuve datée : accusé de remise, email de confirmation à l’agence, ou tout document écrit.
Quand l’état des lieux de sortie n’est pas établi contradictoirement – c’est-à-dire en présence simultanée du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants) -, votre position pour contester une retenue devient plus fragile. Le recours reste possible, mais le propriétaire peut s’appuyer sur un état des lieux établi seul ou par huissier si vous avez refusé ou été absent sans vous faire représenter. La procédure amiable reste ouverte, mais le rapport de force est différent.
De quelle somme parle-t-on selon votre type de location
Le montant du dépôt est plafonné par la loi selon le régime de votre location :
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges
- Location meublée : 2 mois de loyer hors charges
Ces plafonds s’appliquent au moment de la signature du bail. Si votre propriétaire a perçu une somme supérieure, le surplus est récupérable. Dans les deux cas, c’est sur ce montant – plafonné – que portent les délais de restitution et les éventuelles retenues.
Ce que le propriétaire peut retenir – et ce qu’il ne peut pas
Toute déduction sur le dépôt doit être justifiée par un document : devis daté ou facture d’une entreprise. Une retenue affirmée sans pièce jointe est contestable.
La distinction centrale à maîtriser est celle entre dégradation imputable au locataire et usure normale. L’usure normale désigne la détérioration progressive d’un logement résultant d’un usage courant et du temps qui passe : peinture légèrement ternie, marques d’accrochage de tableaux, parquet qui a vieilli. Ces éléments ne peuvent pas être retenus contre vous. En revanche, un trou dans une cloison, une moquette brûlée, une vitre cassée ou des traces de moisissures causées par un défaut d’aération relèvent de la responsabilité du locataire.
Le propriétaire doit également tenir compte de la vétusté du bien. Un parquet posé il y a quinze ans ne se facture pas au prix du neuf. Si une grille de vétusté a été annexée au bail (certains contrats en comportent une), elle s’applique pour calculer la part réellement imputable. En l’absence de grille, la logique reste la même : le coût retenu doit correspondre à la remise en état dans l’état où l’élément aurait dû se trouver compte tenu de son âge, pas à son remplacement à neuf.
Le propriétaire peut également retenir des charges locatives impayées ou des loyers dus, à condition de les justifier. Le dépôt ne couvre pas les sinistres liés à des défauts structurels du logement ni les travaux d’entretien courant qui lui incombent.
Que faire si le délai est dépassé ou si la retenue vous semble injustifiée
La séquence à suivre est progressive, et chaque étape conditionne la suivante.
Étape 1 – Relance écrite. Envoyez un email ou un courrier simple rappelant la date de remise des clés, le délai légal applicable, et demandant la restitution du dépôt ou l’envoi des justificatifs de retenue. Cette étape trace l’échange sans formalisme juridique, et suffit parfois à débloquer la situation.
Étape 2 – Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la relance reste sans suite, envoyez une mise en demeure formelle. Mentionnez-y le montant attendu, la base légale (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), le dépassement du délai, et précisez que le dépôt non restitué dans les délais ouvre droit à une majoration légale. Ce courrier constitue le point de départ officiel de votre démarche contentieuse.
Étape 3 – Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC). Avant toute action en justice, la saisine de la CDC est obligatoire pour les litiges locatifs. Elle est gratuite. Chaque département dispose de sa propre commission. Vous y déposez votre dossier (bail, états des lieux, échanges écrits, justificatifs de retenue reçus), et une séance de conciliation est organisée. L’accord obtenu en CDC a une valeur contractuelle. En cas d’échec, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
Le recouvrement d’une créance suit une logique similaire : sans trace écrite de vos relances, la procédure devient plus longue et moins lisible pour le juge.
Si le propriétaire a retenu une somme sans fournir de justificatifs dans le délai légal, signalez-le explicitement dans votre mise en demeure. L’absence de pièces jointes affaiblit considérablement sa position.
Checklist – Que faire si votre dépôt n’est pas restitué à temps
- Vérifier la date exacte de remise des clés et le délai applicable (1 mois si état des lieux conforme, 2 mois si dégradations constatées)
- Contrôler si le délai légal est effectivement dépassé à la date du jour
- Relire l’état des lieux de sortie : des dégradations y sont-elles mentionnées ?
- Vérifier si les retenues pratiquées sont accompagnées de devis ou factures datés
- Distinguer, pour chaque retenue, si elle porte sur une dégradation réelle ou sur de l’usure normale
- Envoyer une relance écrite (email ou courrier) avec rappel de la date de remise des clés
- Sans réponse sous quelques jours : envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, en citant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
- Rassembler le dossier : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, échanges écrits, justificatifs de retenue reçus
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant tout recours judiciaire