Beaucoup de personnes cherchent à « devenir propriétaire avec Capfun » – mais la réalité juridique et commerciale du groupe est bien plus complexe que ce que laisse entendre cette formule. Capfun ne vend pas de terrains, ne propose pas de franchise, et rachète ses campings en propre. Voici ce que cela signifie concrètement selon votre situation.
Qui est propriétaire des campings Capfun?
Capfun est une entreprise familiale fondée par Pierre Houé, qui avait déjà créé la société ICS en 1978. En 1992, il reprend France Location – alors constituée de 5 résidences et 200 appartements. Dès 2001, le portefeuille atteint 3 000 appartements, et Pierre Houé achète son premier camping dans la Drôme. La marque Capfun apparaît fin 2016, en remplacement de France Location.
La structure juridique du groupe repose sur Pierre Houé & Associé SA (PHA), maison mère qui coiffe Capfun, Clico Chic et Vagues Océanes. Le groupe se revendique 100 % français et 100 % indépendant – une posture rare dans un secteur où les fonds d’investissement nordiques et néerlandais ont absorbé plusieurs concurrents.
L’ambition déclarée de Pierre Houé est d’assurer la transmission du groupe à ses trois enfants : Marion (directrice commerciale), Rémy (directeur d’exploitation) et Nicolas (directeur du développement). Un schéma de gouvernance familiale qui contraste nettement avec les structures capitalistiques de type private equity qui dominent le tourisme outdoor en Europe.
Le groupe Capfun en chiffres : un acteur européen incontournable
Les données 2024-2026 donnent une idée claire de l’envergure du groupe. 728,7 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2024, selon les données consolidées disponibles sur pappers.fr. À titre de comparaison, beaucoup d’opérateurs régionaux de camping peinent à franchir le seuil des 10 millions.
Capfun gère désormais 253 campings en propre début 2026, dont 186 en France. Le parc total représente près de 67 000 emplacements, ce qui positionne le groupe comme le premier opérateur européen d’hébergement de plein air (HPA) en nombre de sites détenus directement – devant les grands noms néerlandais et allemands du secteur.
- 253 campings gérés en propre (début 2026)
- 67 000 emplacements au total
- 728,7 M€ de CA en 2024
- 3 500 employés en haute saison, 700 à 800 permanents
- Présence en France et dans plusieurs pays européens
Peut-on vraiment devenir propriétaire d’un mobil-home dans un camping Capfun?
C’est le point que beaucoup de personnes ne vérifient pas assez tôt. Capfun est propriétaire de ses terrains – ce qui signifie que vous, particulier, ne pouvez acheter qu’un mobil-home, jamais l’emplacement sur lequel il repose. Vous signez un contrat de location d’emplacement avec le camping, renouvelable selon des conditions fixées par l’exploitant.
Concrètement : vous déboursez entre 30 000 et 80 000 euros pour un mobil-home neuf, puis vous payez une redevance annuelle d’emplacement. Le foncier reste la propriété du groupe. Si le camping décide de ne pas renouveler votre contrat, vous devez déplacer ou céder votre bien – souvent à perte, car un mobil-home déplacé perd immédiatement de la valeur.
Ce modèle est commun à l’ensemble du secteur de l’HPA, mais il prend un relief particulier dans le cas de Capfun, qui rachète régulièrement des campings existants et peut décider de modifier la politique commerciale du site après acquisition. Le statut du bail et les conditions contractuelles déterminent alors directement votre marge de manoeuvre.
Résiliation de contrats et augmentation des charges : les risques concrets pour les propriétaires de mobil-homes
Des propriétaires de mobil-homes installés dans des campings rachetés par Capfun ont connu des situations difficiles après le changement d’opérateur. Deux types de problèmes reviennent régulièrement : la hausse des charges d’emplacement liée à la montée en gamme imposée par le groupe, et la non-reconduction des contrats.
Le cas du camping de la Régnière, à Villette-d’Anthon, est documenté. Après le rachat par Capfun, le groupe a modifié sa politique commerciale sur ce site. Les propriétaires de mobil-homes ont reçu notification que leurs contrats prenaient fin le 30 novembre, sans possibilité de renouvellement. Résultat : obligation de retirer leurs biens ou de les céder dans un délai contraint.
Ce type de situation n’est pas une anomalie juridique – elle est permise par les contrats d’emplacement classiques, qui ne confèrent aucune protection équivalente à un bail d’habitation. La clause résolutoire et la rupture des relations commerciales peuvent s’appliquer selon les termes exacts du contrat signé. Avant tout achat de mobil-home en camping privé, lire les conditions de résiliation reste la priorité absolue.
Devenir propriétaire d’un camping Capfun : une réalité réservée aux investisseurs professionnels
Capfun ne fonctionne pas en franchise. Le groupe achète ses campings, les intègre à son réseau, et les opère en direct. Si vous souhaitez investir dans ce secteur, vous devez acquérir un camping indépendant et le développer par vos propres moyens – ou tenter de vendre un site existant au groupe, qui effectue ses propres due diligences.
Le ticket d’entrée est élevé. Selon le Journal des Entreprises, aménager un camping de 250 emplacements coûte entre 5 et 10 millions d’euros. Ce chiffre inclut le foncier, les infrastructures, les hébergements locatifs et les équipements de loisirs. Sans compter les coûts opérationnels de la première saison et les délais d’obtention des autorisations administratives.
| Critère | Réalité du secteur |
|---|---|
| Ticket d’entrée (250 emplacements) | 5 à 10 millions d’euros |
| Modèle Capfun | Rachat en propre, aucune franchise |
| Profil investisseur ciblé | Opérateur professionnel, non particulier |
| Foncier | Propriété exclusive du groupe |
Pour un investisseur qui envisage ce secteur sans l’envergure d’un groupe comme Capfun, les options sont limitées : racheter un camping indépendant de taille modeste, ou s’orienter vers des structures de portage adaptées à ce type d’investissement. Le camping reste un actif immobilier atypique, peu liquide, dont la valorisation dépend étroitement du taux de remplissage et de la réputation du site.
En matière d’hébergement de plein air, la propriété du foncier est tout – et Capfun l’a compris avant tout le monde. Ce qui ressemble à une opportunité pour les particuliers est en réalité la mécanique qui sécurise le groupe, pas l’acheteur de mobil-home.